【綱要】作為國家經濟環節中的重要一環，房地產業的未來走勢備受關注。經過2018年最為密集的調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發展軌道。3月5日上午，國務院總理李克強在十三屆全國人大第二次會議上作政府工作報告。報告通過“房地產稅”“新型城鎮化”“棚戶區改造”“群眾住房問題”等關鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。
01 房地產市場形勢：
從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”
2019年“兩會”期間住建部部長王蒙：保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落，2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展。具體做到五個堅持：第一就是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅持住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩低價、穩房價、穩預期責任落到實處；四是調結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落。
目前房地產行業的調控目標已經從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”，這也反映了當前對于樓市預期的轉變，事實上，進入2018年下半年以來，樓市整體“涼涼”征兆盡顯：核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調，已經出現了打折促銷、精裝該毛坯、特價房等以價換量的營銷模式。
結合“兩會”中央定調，目前整體樓市行情依舊是“穩”字當頭，展望未來，2019年將是過去十年調整壓力最大的上半年，但也有否極泰來的機會，信貸環境的逐步改善疊加地方調控放松預期，部分城市已然出臺刺激購房措施。在這樣的情況下，我們對于后市給出如下幾點判斷：
一是政策面基本維穩，“房住不炒”仍是主基調，但“因城施政、分類調控”的會更突出，未來財政壓力較大的地方政府進一步“松綁”政策的預期相對強烈。
二是今年上半年銷售規模仍將保持低位，增速下行調整，但在一、二線企穩回升帶動下也不會大幅下跌；不同城市市場分化繼續加?。?019年核心一、二線有望低位企穩，市場表現將優于三四線，部分購買力透支、經濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。
三是在整體成交“轉淡”的背景下，供應相對稀缺的、熱點板塊的高性價比項目，未來依舊會成為購房的熱點。
四是在售項目去化率下降、銷售周期拉長等將顯著抑制企業再投資熱情，預計年內房地產投資增速將轉升為降，步入下行通道。
五是土地購置面積增速將低位回升，下行行情下房企普遍調整拿地策略，均衡成本和利潤的保守謹慎風格將成為未來房企的主要基調。
六是隨著市場成交熱度持續萎縮，全國住宅待售面積恐將進入新一輪庫存上升周期。
02 房地產調控政策：
平衡穩增長與防風險關系，調控強調地方主體責任
房地產行業作為國民經濟的壓艙石，與宏觀經濟運行有著千絲萬縷的聯系。從歷史規律來看，調控總體呈現出國民經濟表現良好時打壓房地產，經濟不景氣時提振房地產的顯著特征。從2019年“兩會”報告中也可看出，當面臨經濟下行壓力時，中央開始強調地方主體責任，因城施政特點更為突出，部分城市已然出現了政策的局部性“松動”。
2018年“兩會”關于房地產調控政策方面關鍵點頗多：“房住不炒”、“因城施政”、房地產長效機制、“租售并舉”、共有產權房等一度成為搜索熱詞，而在2019年“兩會”中涉及篇幅則較少，關于地產行業僅強調了落實城市主體責任，總體來看，我們認為2019年房地產調控會呈現出如下幾點特征：
第一，“房住不炒、因城施政”的主基調并不會發生根本改變，雖然當前各地樓市政策已經出現了不同程度的“松動”，但主要還是因地制宜試探性的放松，多數城市還是以“放寬落戶，松綁限購”來刺激短期市場需求，比如?？?、廣州、大連等6城紛紛調降人才落戶門檻，南京積分落戶新規提出購房面積滿1平方米積1分等，本質仍于優化人口結構，以真實的居住需求帶動本地樓市的發展，整體“房住不炒”的基本面并未出現較大變化。
此外，考量到穩增長和防風險等問題，政府在支持居民合理自住型需求的同時，也會著力打壓投資、投機性需求。隨著房地產市場顯著降溫，2019年調控政策微調也在預期之中。譬如，此前因調控升級從而對部分改善型住房消費的影響，后期可能會有所調整，以保證居民的合理住房消費。
第二，我們認為“落實城市政府主體責任”的提法也意味著2019年中央會將更多的政策自主權下放給地方政府，根據各城市市場實際情況，地方政府可以及時調整政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性。而受供求關系、市場購買力等多方面因素影響，各線城市市場周期迥異，未來政策走向也將明顯分化：
一線以及核心二線城市市場需求依舊堅挺，供求關系持續偏緊，長期來看房價猶存一定的上漲壓力。故而核心一二線城市調控政策仍需從緊執行，且將貫穿更長的時間周期，以便打壓投資、投機性需求，緩解房價上漲預期。不過，限價、限簽政策將有所調整，核心一二線城市有望加快預售證審批，并開閘網簽備案，供求量價也將逐步回歸至正常水平。
弱二線以及三四線城市市場下行壓力較大，高庫存風險不容忽視，預計2019年調控政策將有所松綁。其中，市場顯著降溫性城市，典型如廈門、福州、句容等；高庫存城市，典型如沈陽、大連等，放松調控的可能性更大。
03 房地產金融政策：
信貸適度寬松糾偏，企業去杠桿居民穩杠桿
2019年兩會提法：積極的財政政策要加力提效。今年赤字率擬按2.8%安排，比去年預算高0.2個百分點。適度提高赤字率，綜合考慮了財政收支、專項債券發行等因素，也考慮為應對今后可能出現的風險留出政策空間。穩健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題，防范化解金融風險。深化利率市場化改革，降低實際利率水平。
中國銀行保險監督管理委員會主席、中國人民銀行黨委書記郭樹清：下一階段房地產金融政策總方針不會變。結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩住。最近幾年居民家庭的杠桿率上升速度較快，這部分杠桿多涉及個人住房貸款，可能與居民買房、炒房有關。
2019年我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，與2018年略有不同，今年會適度提升赤字率來滿足企業減稅和保障民生的雙重需求。
總體來看，當前信貸政策還是有適度放松的趨勢，事實上，央行自2018年以來已經降準5次、降低存準率累計3.5個百分點，共計凈投放3.35萬億元流動資金。資金流動性逐漸寬松的事實在房地產行業已經兌現，購房信貸支持顯著改善，按揭貸款利率連續3個月環比回落且放款速度加快。房企融資持續改善，房企境內外發債放量且成本有所下行。
但值得注意的是，與此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同，今年貨幣政策調整既不是無休止的“松”也并非一味的“緊”，這一點在政府工作報告“同時，也不能只顧眼前，采取損害長期發展的短期強刺激政策，產生新的風險隱患”和郭樹清的講話“結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩住”中都有明確體現。因此，我們認為2019年貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調控思路并未發生根本改變，預計短期內樓市由冷轉熱的反轉行情將不會出現。
【04】房地產稅立法：
正穩步推進立法，2020年或將提交審議
2019年兩會提法：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。
中央政治局常委、十三屆全國人大常委會委員長栗戰書：集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。
人大財經委：積極貫徹落實稅收法定原則。有關部門要加大工作力度，扎實做好稅收立法評估和可行性研究，提高稅收立法質量和效率，盡快提出將增值稅法、消費稅法、關稅法、城市維護建設稅法、契稅法、印花稅法、房地產稅法和稅收征收管理法（修改）等提請全國人大常委會審議的時間安排，按時提交審議，確保完成黨中央確定的2020年實現稅收法定的任務。
《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋：穩步推進房地產稅立法主要由全國人大負責。在此之前，需要做大量的前期研究，包括對過去一些地方進行的房地產稅試點，要進行認真分析總結。對國務院各部門來說，還要進行大量調研，廣泛征求意見，制定不同的方案，為立法做好基礎性工作，有關部門正有條不紊地推進各項工作。
此次報告中同樣提及要健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。與2018年“兩會”報告中的提法并無不同，我們有理由相信短期內房地產稅的全面落地的時機尚不成熟，但作為構建長效機制的重要一環，其在豐富地方財政收入來源，盤活存量資產、穩定房價等方面的優勢也是十分明顯的，未來也將是大勢所趨。
【05】新型城鎮化：
加快農業人口轉移，促進京津冀、粵港澳等區域協調發展
關于新型城鎮化問題，一方面涉及農村土地制度改革，農業人口轉移等諸多內容；另一方面也應關注區域協調發展，尤其是以中心城市引領城市群發展，同時加強京津冀、粵港澳、長三角區域一體化協同發展。
1、三農問題：全面深化農村改革，加快農業轉移人口落戶
2、區域協調發展：加強京津冀、粵港澳、長三角區域一體化協同發展
2019年兩會提法：促進區域協調發展，優化區域發展格局。制定西部開發開放新的政策措施，落實和完善促進東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展的改革創新舉措。京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能，高標準建設雄安新區。落實粵港澳大灣區建設規劃，促進規則銜接，推動生產要素流動和人員往來便利化。將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要。長江經濟帶發展要堅持上中下游協同，加強生態保護修復和綜合交通運輸體系建設，打造高質量發展經濟帶。支持資源型地區經濟轉型。加快補齊革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區發展短板。深入推進新型城鎮化。
此次區域協調發展中特別提及了京津冀、粵港澳、長三角區域一體化、長江經濟發展帶等內容，發展模式基本都是以核心大中城市核心驅動，輻射周邊城鎮，周邊城市可通過承接技術、人口轉移加強自身產業升級。不得不說，這些國家級發展戰略的出臺，對于區域房地產的發展無疑是利好消息，交通、經濟、產業等快速發展，高素質人才大量引進，都有助于為房地產市場提供源源不斷的需求支撐?？梢灶A想，隨著同城化建設的逐步加速，未來房地產市場競爭格局也將逐步由單一城市向城市群演變，人口流動也將不再局限于小城市向核心一二線單向遷移，更多的將是城市群內部流動和城市群之間的轉移。
事實上，近日，中共中央、國務院正式印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，兩萬七千余字勾畫出未來粵港澳大灣區發展藍圖?；浉郯拇鬄硡^遠期發展目標分兩步走：到2022年，國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成；到2035年，全面建成宜居宜業宜游的國際一流灣區。屆時粵港澳大灣區將形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式，經濟實力、科技實力大幅躍升，國際競爭力、影響力進一步增強，力爭打造繼舊金山灣區、紐約灣區和東京灣區之后的世界第四大經濟灣區。
區別于多為單核結構的國際經濟灣區，粵港澳大灣區則是“四輪驅動”，核心引擎在于香港、澳門、廣州和深圳四大中心城市。其中，香港無疑搶占了“C位”，將在跨境投資、離岸人民幣業務、自由貿易協定、亞投行等領域施展拳腳。與此同時，全面提升珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等7大節點城市綜合實力，香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海更要強強聯合。受此影響，粵港澳大灣區同城化建設將進一步提速，并將在創新環境、基建交通、產業體系、公共服務等方面融為一個整體，以優勢互補、互利，進而帶動城市交通、經濟、產業等領域協同發展。
展望未來，受益于粵港澳大灣區遠景規劃，釋放巨大的改革制度紅利，粵港澳大灣區將對標打造成全球第四大經濟灣區。灣區交通、經濟、產業等快速發展，高素質人才大量引進，有望將給粵9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。
具體而言：廣州、深圳市場需求基數和購買力都相對堅挺，疊加土地供應有限，市場將持續供不應求格局。佛山、珠海將分別與廣州、澳門強強聯合，新一輪發展紅利著實可期，疊加核心城市外溢置業需求不斷涌入，房地產市場可高看一線。預計佛山成交量將穩步提升，珠海市場有望擺脫盤整，成交將逐步回升。同樣受益于香港、深圳、廣州等核心城市需求外溢，惠州、中山市場熱度將慣性延續，成交量將持續高位運行；東莞市場調整階段性收尾，成交量將明顯回升。預計江門、肇慶市場規模將明顯擴容，成交量增長空間可期，后發優勢將逐漸顯現。鑒于深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴將重點打造內地與港澳深度合作示范區，有望成為大灣區新一輪發展高地，必將成為房企布局投資的沃土，市場前景長期看好。