【綱要】自去年底以來，多地樓市出現政策調整，如取消限購、松綁公寓限購、取消搖號購房等。但業內認為，調控依然會繼續，會放松但不會放開，樓市將回溫但不會回暖，政策微調下樓市仍將以“穩”為主。

“全國12城樓市松綁，樓市回暖信號來了。”“樓市‘王炸’開局！真的要回暖了？”……隨著去年底菏澤取消限售、廣州松綁公寓限購、青島取消搖號購房等政策以來，各大媒體平臺上有關“利好不斷”“樓市回暖”的文章逐漸多了起來。一時間，樓市回暖似乎成為年后樓市的基調。

然而，數據并不支持“樓市回暖”一說。有關監測數據顯示，2月份主要城市商品房成交面積環比下降37%，同比下降7.3%。與此同時，有數據顯示，2月份TOP100房企合約銷售4470億元，同比下滑15.6%、環比下滑22.9%。而碧桂園不得不帶頭降低拿地速度，恒大等企業也通過降價促銷等方式，應對當前市場下滑的壓力。

有業內人士注意到，菏澤、廣州、青島等地樓市調控政策的微調雖然并未引起樓市的大起大落，但這也反應了當前房地產調控思路的轉變——從過去的“一刀切”“約談”，轉變為“因城施策”“一城一策”，調控主體責任也從部委下放到地方政府。

壹 / 多地明確提出“一城一策”

2018年12月18日，山東菏澤發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出取消此前“主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施”，正式取消早前“取得產權證書滿2年后方可上市交易”“非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的限售政策。這也被市場解讀為樓市調控出現“松動”。

然而，菏澤樓市調控松動并不是孤例。

2018年12月19日，廣州發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，規定2017年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象，可以銷售給個人。這也意味著廣州不再一刀切地執行“商服類地產項目不得銷售給個人”政策。

2018年12月27日晚，衡陽出臺《關于暫停執行 <關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知 > 的通知》，擬暫停執行限價政策。不過該文件隨后被官方以“其影響有悖于部門出臺文件的初衷”為由撤回。

2018年12月31日，青島市高新區發布文件，暫停執行“青島市高新區商品房公證搖號售房規則”。

實際上，上述這些城市對樓市調控政策進行微調，其調控思路與過去的“政策一刀切”“被約談”相比已有明顯轉變。

去年底召開的全國住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就曾指出，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

上述城市樓市政策的微調，正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的“一城一策”調控思路的具體體現。

值得注意的是，早前多個城市還在地方兩會中明確表示要實行“一城一策”。據不完全統計，僅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都等地紛紛表示要實行“一城一策”。

業內分析，不同的區域、不同的量級、不同的城市，其房地產市場呈現出的特點不盡相同。“一城一策”正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的體現，更加科學實際、實事求是。其含義在于，地方政府將獲得更大的調控自主權，根據自身實際情況進行調控。但同時，地方政府還需要承擔“穩地價、穩房價、穩預期”的調控責任。

貳 / 樓市仍將以“穩”為基調

取消限售、限價松動、暫停搖號……樓市會全面回暖？

調控依然會繼續，會放松但不會放開，樓市將回溫但不會回暖。而且，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開，調控也不會退出。

實際上，自2003年被確定為國民經濟的支柱產業后，房地產業過去很長一段時間里都被視為經濟逆周期調節的工具來使用。無論是2008年還是2014年，通過限購松綁、下調首付比例、降息等“維穩樓市”，房地產業一次次成為抵御“次貸危機”、經濟下行風險的有力工具。

當然，通過“維穩樓市”成功應對經濟下行風險的同時，隨之而來的是房價一輪又一輪快速上漲。

目前，我國經濟運行保持總體平穩，但呈現出穩中有變、變中有憂的特點。2018年4季度GDP同比增速為6.4%，為2009年第二季度以來最低水平。作為經濟發展的三駕馬車，投資、消費、凈出口面臨形勢復雜嚴峻。2018年，固定資產投資增速為5.9%，較上年回落1.3個百分點，增速自2009年以來呈逐年下降趨勢；社會消費品零售總額同比增長9%，創2000年以來新低；貿易順差2.33萬億元，為近4年最低，同比增長負18.3%。

面對復雜嚴峻的經濟形勢，是否意味著房地產業將再次成為逆周期調節的工具呢？房價是否又會如歷史一樣再次出現報復性上漲呢？

多位業內人士均持否定觀點，并表示當前樓市調控思路已發生變化，房價報復性上漲的歷史將難再現，“穩”將成為未來各地樓市調控政策的主基調。

值得注意的是，去年年底召開的中央經濟工作會議對今年樓市調控進行了定調：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”而隨后召開的全國住建工作會議，也強調要“切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處”。

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中也指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

與過往相比，2018年底以來樓市調控思路已明顯發生變化。“穩”，正成為當前各地樓市調控的主基調。

如上海在年初表示正在研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，堅持房地產市場調控不動搖、不放松，實現穩地價、穩房價、穩市場預期的目標。

而杭州則在近日的土地出讓文件中，將封頂溢價率由50%下調至30%。這也被視為穩房價、穩預期的舉措。

“一些城市提出‘一城一策’，不能簡單地理解為政策松綁或收緊。”業內分析表示，“雖然調控思路已發生變化，但目標都是一致的，即要促進樓市穩定健康發展，積極落實‘房住不炒’的目標。”